Разработка финансово-экономического обоснования и расчета корректирующих коэффициентов, используемых для установления арендной платы за поль

Передача в аренду государственного имущества, имущества субъектов федерации и муниципальных образований является одним из распространенных способов эффективного управления имуществом, временно не задействованным или неэффективно используемым. Расчет арендной ставки за пользование земельными участками основан на формуле, составной частью которой является корректирующий коэффициент. Однако, единая методика расчета данного показателя в настоящее время отсутствует.

На основе анализа ключевых ценообразующих факторов, степени их влияния на величину арендной платы за пользование участками, автором была предложена методика расчета корректирующих коэффициентов. Она основана на принципах учета реального и потенциально возможного уровня доходов от осуществляемой на участке коммерческой деятельности, экономической обоснованности, сохранения и роста поступлений в бюджеты муниципалитетов, учета особенностей участков, развития инвестиционной привлекательности региона. В основе методики лежит использование интегрального коэффициента, характеризующего совместное действие общеэкономических и политических факторов, факторов социально-экономического положения муниципалитета, уровня доходности деятельности, физических характеристик и географического положения земельных участков. Расчет корректирующего коэффициента представляет собой установление минимального коэффициента, соответствующего ставке земельного налога, и расчет надбавки к арендной плате. Надбавка к арендной плате рассчитывается на основе степени использования земельного участка, величина которой оценивается методом взвешенной оценки рисков с учетом ранее перечисленных факторов. В расчете также используются дополнительные коэффициенты, отражающие степень влияния на доходную часть бюджета муниципального образования результата предпринимательской деятельности, осуществляемой на участках, степень негативного экологического воздействия, влияние на формирование и развитие социальной привлекательности района, а также инвестиционную привлекательность самого анализируемого объекта. Коэффициент инвестиционной привлекательности учитывает финансовую, территориальную привлекательность, привлекательность продукции/услуг, кадровую, инновационную, экологическую привлекательность, социальную и информационную привлекательность, привлекательность корпоративной культуры, рискованность отрасли.

Разработанная методика предполагает учет уровня доходности деятельности, осуществляемой на участке, развития соответствующего сегмента рынка, наличия спроса на результаты деятельности, что соответствует принципу экономической обоснованности. Предложенный алгоритм позволяет установить пониженную величину корректирующего коэффициента для социально значимых видов, испытывающих потребность в дополнительной поддержке. Авторская методика позволяет максимально снизить вероятность нарушения прав какой-либо группы арендаторов, поскольку расчет осуществляется с использованием методов массовой оценки, исключительно исходя из характеристики местоположения объектов, вида разрешенного использования, а также потенциальной доходности осуществляемых видов деятельности. Методика прошла апробацию при расчете корректирующих коэффициентов для земельных участков г. Иваново, Ивановского, Тейковского и Комсомольского районов Ивановской области.

Баландина Е.В.